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日本樓市崩盤對中國的啟示

來源:天天黃金  發布:中國紙金網  2014-10-13  分享到:

  中國國慶“黃金周”前一天,中國央行公布的房貸新政,讓市場開始感受到整體房地產政策出現放松跡象。盡管黃金周期間樓市成交量尚未明顯回暖,樓市能否回穩還取決于政策是否能落實,但我們看到,整體的房屋銷售開始改善,三線城市的成交量已經開始出現了同比上升。筆者認為房地產市場在第四季度將獲得支持,未來政府如果進一步推出更加市場化的措施,長遠而言,房地產發展將因此受益。
  
  筆者曾多次指出,目前中國樓市正經歷著周期性的放緩。房地產投資的放緩,與固定資產投資減緩的整體趨勢是保持一致的。由于中國房地產投資占到固定資產投資的25%,也與其它行業和銀行也密切相關,樓市下行成為了拖累今年經濟增長的重要因素。不少市場觀察人士常將中國樓市目前的發展與日本90年代樓市崩盤進行比較,我們認為中國本輪樓市調整與日本90年代不同,但與其70年代樓市下行狀況非常類似,而日本這段樓市調整歷史常常被市場所忽略。
  
  日本70年代樓市調整從1974年開始,在此之前的1968-1973年,樓價出現了強勁的上升。當時樓價上升的主要原因是,第二次世界大戰之后(1947-1949)之后日本的高出生率造成了嬰兒潮,加上70年代石油危機,引發了通貨膨脹和房屋信貸擴張。為了控制可能出現的樓市泡沫,日本政府對土地所有者收稅、收緊土地使用、還將利率水平從1972年6月份的4.25%調高至1973年12月份的9%。在政府采取了樓市收緊政策之后,抵押貸款收縮,地價也開始下降。經歷了三年的調整之后,日本的房地產市場在1976年下半年開始恢復,之后再次出現了十年的樓價上升,直到1991年日本樓市崩盤。
  
  對比目前中國樓市和宏觀經濟發展的狀況,首先,從全球的水平來看,中國的經濟發展水平還有很大的追趕空間。目前中國的人均GDP相當于美國的約22%,而日本在1971年人均GDP就達到了美國約22%水平。1991年日本樓市崩盤時,它已經是發達經濟體,其人均GDP相當于美國的80%。因此,在經濟發展水平上,中國還有很大的追趕空間。
  
  第二,中國的城鎮化和人口結構均將支持房地產市場的發展。1950至1970年,日本戰后經濟發展過程中出現了快速的城鎮化。到1970年時,約有72%的人口為城市人口。中國的官方數據顯示,目前約有53%的人口為城鎮人口,這相當于日本1955年的水平。我們在早前的研究中曾指出,中國實際的城鎮化率可能比官方數字要少15%到20%,這主要是由于戶口制度限制,居住在城市的農村居民不能獲得社保和養老保險。此外,中國的人口年增長率達到0.5%,隨著獨生子女政策的放松,中國人口的增速還將進一步上升。
  
  第三,中國政府仍有較大的政策空間可以防止經濟下行。1974年日本樓市調整是政策調整的結果。當時日本采取的政策包括土地改革、征收土地使用稅以及收緊貨幣政策。同樣,目前中國的樓市調整也是政策調整所希望看到的。中國國務院從2011年推出“國八條”以來就對樓市實施收緊的政策。房屋限購令也持續了相當長的一段時間,央行也一直將中國的利率維持在較高的水平。因此,中國仍有相當大的政策空間可以防止房地產市場出現“硬著陸”。
  
  整體而言,筆者對中國房地產市場的前景保持審慎樂觀,但日本樓市崩盤的經驗仍值得中國借鑒。1985年廣場協議之后日元被迫升值,貨幣的大幅升值導致資本大量流入,造成了金融市場動蕩,也大幅降低了日本出口的競爭力。
  
  此外,1989年日本央行開始收緊貨幣政策的時候,樓市的泡沫已經出現,日本央行大幅加息是刺破樓市泡沫的首要原因。從日本的經驗中可以看到,在樓市下行之時,中國政府需要對宏觀經濟風險和金融風險保持謹慎。筆者也認為,中國需要防止過度緊縮,并應該促進有序地去杠桿化。房地產行業的金融風險與其它領域高度相關,特別是影子銀行和信托行業等,因此,只有創造一個寬松的貨幣政策環境促進有序去杠桿化,才可以降低樓市下行過程中的宏觀經濟和金融的風險。

 

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